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【EJFQ信析】地产指数先见熊 楼市殿后未跌够

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恒指周五收报26435点,微跌33点,整个星期5天皆「见红」,累计下挫917点(3.35%),险守20天线。

港股积弱,部分原因是周初穆迪继惠誉后加入唱淡行列,下调香港评级展望至「负面」,主要由于修订《逃犯条例》掀起的示威冲突已持续逾百天,风波迄今仍未有全面平息迹象,穆迪恐怕乱局僵持时间愈长,将削弱本港金融中心的优势。

虽然财政司司长陈茂波并不认同穆迪的看法,然而,示威活动及连串暴力场面都使投资者对香港经济,尤其地产市道忧虑加深。

近期一个有趣现象是,7月开始,恒生地产分类指数(下简称地产指数)在过去11个星期的周一,共有10周下挫,跌幅介乎0.28%至3.47%(平均1.66%),唯一例外是8月19日,此乃8月18日民阵举办「流水式」集会后没有演变成暴力冲突的翌日。

换句话说,地产指数8月19日的「周一反弹」固然可视作技术因素所致,惟亦反映每逢周末市面爆发冲击,对周初地产股都属利淡,掀动地产指数的起落。究竟此现象会否延续,暂时很难说得準,但可肯定的是,地产指数与楼市息息相关,并具前瞻性。

过往地产股表现普遍跑在楼市之前,地产指数在攀上44445点高位后率先回落,中原城市领先指数(CCL)当时仍愈升愈有,迟了半年至8月才掉头。同样情况曾出现在2015年,地产指数当年6月见顶,CCL随后在9月开始拾级而下。

本港地产股2019年自4月初走下坡,至今仍未见明显转好,形态一浪低于一浪,地产指数在8月中旬露「熊蹤」,从4月3日的45890点计,回落两成,步入技术性熊市,并挫至35380点才获支持出现反弹。

摩根大通早前发表报告认为,儘管地产指数自今年高位回调,但板块内个别股份尚未反映全部不确定因素,包括中美贸易紧张局势持续、近期社会动荡(unrest)令本地经济承受的代价,且仍难以量化这些事件的风险程度,意味地产市道或并未见底。

附【图】所见,地产指数及CCL的集散图和迴归线显示两者大致呈正向关係,地产指数最新报37865点,迴归线预测CCL应为149.3,与现水平183.28,潜在跌幅18.5%。另外,当地产指数处于偏高位置例如35000点以上时,集散点多聚于迴归线+1个标準差範围内,因此,若以+1个标準差推算,结果可能会较切合目前情况:假设地产指数走势无进一步恶化,按其领先CCL的特性来看,后者一旦追跌,可由现水平挫至169.1,代表下跌空间约7.7%。

当然,上述只是从往绩数据推算,社会运动演变成暴力冲击事件没有在考虑之列,惟配合摩通分析,本港楼市确实面对调整风险,短期难乐观。

信报投资研究部

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